8.3 세제개편안 발표 이후 집을 한 채만 가진 부부 공동명의자들 사이에서 큰 혼란이 일고 있습니다.
부부가 집 한 채의 지분을 절반씩 나누어 가졌을 뿐인데 종합부동산세 계산 시 다주택자와 동일한 기준이 적용된다는 소식이 알려졌기 때문입니다.
이번 개편안의 세부 기준과 실거주 여부에 따른 세액 차이, 그리고 실제 주택 가액별 예상 세금을 알기 쉽게 정리해 드립니다.
부부 공동명의 다주택자로 분류된다는 논란의 배경
종합부동산세 과세 원칙
종합부동산세는 가구가 아닌 개인별로 보유한 주택 가액을 합산하여 매기는 세금입니다.
세법상 1세대 1주택자는 세대원 중 딱 한 명만 집을 단독으로 소유한 경우를 뜻합니다.
부부가 집 한 채를 반씩 나누어 소유하면 소유자가 2명으로 집계되어 단독명의 전용 혜택 대상에서 제외됩니다.
공정시장가액비율 차등 적용에 따른 차이
개편안에서는 공정시장가액비율이 1세대 1주택 단독 소유자와 그 외 보유자로 구분되어 적용됩니다.
단독명의 1주택자는 기준 비율이 70%로 낮게 적용되는 반면, 공동명의자는 80%의 비율을 적용받게 됩니다.
이로 인해 과세표준이 상승하면서 세 부담이 늘어날 수 있다는 우려가 나오게 되었습니다.
실거주 여부에 따른 기본공제와 세 부담 차이
실거주하는 부부 공동명의의 공제 혜택
부부가 해당 주택에 실제로 들어가서 살고 있다면 남편과 아내가 각각 9억 원씩 공제를 받습니다.
부부 합산 총 18억 원까지는 기본공제가 적용되므로 단독명의 실거주 1주택 기본공제(14억 원)보다 여전히 공제액 자체는 더 큽니다.
따라서 공시가격 18억 원(시세 약 25억~26억 원 수준) 이하 주택에 실거주하는 공동명의 부부는 종부세가 전혀 발생하지 않습니다.
세를 준 비거주 부부 공동명의의 공제 축소
가장 큰 영향을 받는 대상은 공동명의 주택에 거주하지 않고 타인에게 전세나 월세를 준 가구입니다.
실거주하지 않는 공동명의 주택은 인당 기본공제가 9억 원에서 4억 원으로 줄어듭니다.
부부 합산 공제액이 8억 원으로 대폭 축소되고 공정시장가액비율 80%가 함께 적용되어 세 부담이 크게 늘어납니다.
공시가격 20억 원 주택 기준 실제 세액 모의계산
실거주 부부 공동명의 세액 예시
공시가격 20억 원(시세 약 28억 원 상당) 아파트에 부부가 실거주하며 50%씩 지분을 가진 경우입니다.
남편과 아내의 지분 가액은 각각 10억 원이며, 실거주 기본공제 9억 원을 차감하면 인당 과세표준 대상액은 1억 원이 됩니다.
여기에 공정시장가액비율 80%를 곱한 과세표준은 각 8,000만 원이며, 종부세 기본세율(0.5%)과 재산세 이중과세 공제를 적용하면 1인당 약 20만 원 안팎의 종부세가 발생합니다.
결과적으로 부부 합산 종부세 납부액은 약 40만 원 수준으로 매우 낮게 유지됩니다.
비거주 부부 공동명의 세액 예시
동일한 공시가격 20억 원 주택을 전세로 주고 다른 곳에 거주하는 비거주 공동명의의 경우입니다.
인당 지분 가액 10억 원에서 비거주 기본공제 4억 원을 빼면 인당 공제 후 금액은 6억 원이 됩니다.
공정시장가액비율 80%를 곱한 과세표준은 인당 4억 8,000만 원으로 크게 뜁니다.
기본세율(0.5%~0.7% 누진)을 적용하면 인당 종부세는 약 170만 원, 부부 합산 총 종부세는 약 340만 원 수준까지 급증하게 됩니다.
1주택 특례 제도를 활용한 절세 대처법
1세대 1주택자 특례 신청 기준
부부 공동명의 1주택자는 매년 9월 종합부동산세 특례 신청 기간에 단독명의 1주택 방식으로 세금을 계산해 달라고 신청할 수 있습니다.
특례를 신청하면 부부 중 지분이 큰 사람(지분이 같으면 선택 1인)의 단독명의로 간주합니다.
이를 통해 단독명의 기준인 공정시장가액비율 70%와 장기보유 및 고령자 세액공제를 선택 적용받을 수 있습니다.
보유 상황에 따른 유리한 방식 선택
실거주 중이며 주택 공시가격이 18억 원 이하인 경우에는 특례를 신청하지 않고 일반 공동명의(18억 원 공제)를 유지하는 것이 세금이 없습니다.
반면 비거주 상태이거나 부부의 연령이 높고 보유 기간이 길어 세액공제를 챙길 수 있다면 단독명의 특례를 신청하는 것이 훨씬 유리합니다.
홈택스 모의계산 프로그램을 통해 두 가지 방식의 예상 세액을 반드시 비교한 뒤 선택하는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 부부 공동명의 1주택은 취득세나 양도소득세에서도 다주택자로 중과되나요?
A1. 아닙니다. 취득세와 양도소득세 비과세 판단 시에는 주민등록상 동일 세대를 기준으로 주택 수를 계산하므로 1세대 1주택 혜택이 그대로 유지됩니다. 이번 개편 논란은 개인별 과세를 원칙으로 하는 종합부동산세 계산에서만 발생하는 차이입니다.
Q2. 실거주 중인 공시가격 15억 원 아파트는 종부세를 내야 하나요?
A2. 내지 않습니다. 부부가 함께 거주하는 경우 인당 9억 원씩 총 18억 원의 기본공제가 적용되므로 공시가격 15억 원 주택은 과세표준이 0원이 되어 종부세가 전혀 나오지 않습니다.
Q3. 비거주 상태인 공동명의 주택의 세금을 줄이려면 어떻게 해야 하나요?
A3. 실제로 입주하여 실거주 요건을 채우거나 매년 9월 1세대 1주택자 특례를 신청하는 방법이 있습니다. 특례를 적용받으면 비거주자라도 단독명의 기준(기본공제 9억 원 및 공정시장가액비율 70%)으로 변경되어 세액을 크게 줄일 수 있습니다.
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